A tapasztalatok szerint mind a tulajdonosnak, mind az üzemeltetőnek könnyebb az élete, ha az objektumok vagyonbiztosítása átkerül az üzemeltető kezelésébe – írja Bartha Zoltán biztosítási szakember alábbi cikkében, amely a FM folyóirat 2006/2. számában jelent meg. Az írás egy sorozat része (az előző, a 2006/1. számban megjelent cikk az üzemeltetői felelősségbiztosítások témakörével foglalkozott).
Nemrégiben egy irodaház felsőbb emeletén, egy fan-coil berendezés vezetékének meghibásodása miatt – több szint leázása, és bérlők vagyontárgyainak károsodása kapcsán – több tízmilliós javítási és helyreállítási költséggel kellett számolnia az épület tulajdonosának, valamint bérlőinek. Az ehhez hasonló, előre nem látható károk által generált váratlan kiadások elviselhetővé, kiszámíthatóvá tétele miatt érdemes megfelelő vagyon- és üzemszünet-biztosítási fedezettel ellátni az üzemeltetett objektumokat. Ezért – a FM folyóirat előző számában tárgyalt felelősségbiztosítási témakör után – most egy hasonlóan lényeges kockázati körről, az épületek, telephelyek vagyon- és üzemszünet-biztosításáról lesz szó.
Épületüzemeltetés során fellépő, épületet érintő káresemények kapcsán valószínűleg minden üzemeltető találkozott már az üzemeltetett objektumokra vonatkozó vagyonbiztosításokkal. Legyen szó akár egy üvegtábla töréséről, víz-, vagy fűtési vezeték hibájáról, vagy kár súlyosabb esetben egy tűzkárról, a bekövetkező károk kapcsán szinte kivétel nélkül kapcsolatba kerülnek az objektumot biztosító biztosítótársasággal. Kárszemlék, helyreállítások alkalmával az esetek többségében az üzemeltető áll szemben a biztosítóval, ő az, aki képviseli az objektum tulajdonosát a kárrendezési eljárásban.
A tulajdonos vagy az üzemeltető szerződjön?
Itt álljunk meg néhány gondolat erejéig.
Épületek, irodaházak, raktárbázisok vagyonbiztosítását elsősorban a tulajdonosok kötik meg a biztosítóval. Ez – akár a meglévő hitelek, akár más nyomós indok miatt – teljesen életszerű.
De.
Az üzemeltetésre átadott objektumok esetén a tulajdonosok az épülettel kapcsolatos minden teendőt átadnak az üzemeltetőnek, s ettől a perctől kezdve a tulajdonos által kötött vagyonbiztosítással összefüggésben – a díjfizetésen kívül – szinte minden esetben az üzemeltető végzi az operatív teendőket.
Gyakorlati tapasztalataink szerint mind a tulajdonosnak, mind az üzemeltetőnek könynyebb az élete, ha az üzemeltetett objektumok vagyonbiztosítása átkerül az üzemeltető kezelésébe. Mindez azt jelenti, hogy a vagyonbiztosítás szerződője és díjfizetője a megbízott üzemeltető lesz, míg a biztosított az adott objektum tulajdonosa marad. Ez a váltás nem sérti az esetleges finanszírozói, kedvezményezetti érdekeket sem, mivel ez változatlanul része marad a vagyonbiztosításnak. A biztosítási díj az üzemeltetési költségbe olvad, s az üzemeltető, mint a biztosítási jogviszony részese, hatékonyabb érdekképviseletet tud kifejteni a biztosítóval szemben.
Ez a megoldás a legtöbb esetben díjcsökkenéssel is jár, mivel az épületekre vonatkozó vagyonbiztosításokban sok esetben szerepelnek azon felelősségbiztosítási kockázatok, melyekre – jó esetben – az üzemeltető is rendelkezik a szükséges biztosítási fedezettel. További díjcsökkenés érhető el, ha az üzemeltető egy biztosítóhoz – akár egy biztosítási szerződésbe is – összevonja az általa üzemeltetett épületek vagyonbiztosításait.
Véleményem szerint a legkedvezőbb eset az, amikor az üzemeltetett ingatlan vagyonbiztosítása és az üzemeltető cég felelősségbiztosítása is egyazon biztosítónál van elhelyezve, mert ezzel kárügyintézés esetén leegyszerűsödik az üzemeltető feladata, és csökkenhet a kár bekövetkezésétől a kár kifizetéséig – sokszor hosszú hónapokban mérhető – idő.
Nevesített és all risk fedezet
E rövid kitérő után térjünk vissza a vagyonbiztosításokhoz.
Vagyonbiztosításoknál két lehetőség áll rendelkezésre. Választhatjuk a nevesített kockázatokat tartalmazó biztosítási fedezetet, és választhatjuk az úgynevezett „all risk” biztosítási fedezetet. Ez utóbbi abban különbözik a nevesített fedezettől, hogy a szabályzatban tételesen felsorolt kizárásokon kívül minden kockázatra kiterjedő fedezetet ad. Természetesen az all risk fedezet drágább, de megéri a ráfordított többletdíjat.
Amire érdemes figyelni
- az épületérték tükrözze a valós újraépítési értéket,
- a beépített épületgépészet, gyenge- és erősáramú rendszerek kiegészítő gépbiztosítás, illetve elektronikus all risk fedezet alá vonhatóak,
- az önrészesedések optimális és elviselhető mértékűek legyenek,
- katasztrófakárok esetén ne legyen limitálás a biztosító részéről,
- a vagyonbiztosítás mellékköltségeket is tartalmazzon (a káreseményekkel kapcsolatos többletköltségek – oltás, mentés, romeltakarítás, bontás, fel és leszerelések, takarítási költségek stb. – térítését is),
- mivel a legtöbb esetben folyamatosan őrzött objektumokról van szó, a betöréses lopás kártérítési limitje minimalizálható (ezzel díjcsökkenés érhető el),
- épületeken belüli munkák esetén – például ha új bérlő költözik az épületbe, és átalakítások szükségesek – a vagyonbiztosítás terjedjen ki az építési munkákra is,
- a szándékos rongálás – vandalizmus – esetére is legyen fedezet.
Az egyedi záradékok – akárcsak a felelősségbiztosításoknál – itt is nagyon fontosak, mivel ezekkel lehet garantálni, hogy minden egyedi vagyontárgy biztosítási fedezettel rendelkezzen. Elsősorban a manapság oly divatos belsőépítészeti és látványelemekre gondolok (például szökőkút, tetőterasz, robotgarázs, panorámalift stb.).
Üzemszünet esetére, néhány gondolat az üzemszünet-biztosításról
Nagyobb kárral járó, hosszabb helyreállítási időszakot igénylő, adott esetben kiköltözéssel végződő károk kapcsán jelentős üzemszüneti veszteséggel lehet és kell számolni. Egy jól megkötött all risk üzemszüneti biztosítás megfelelő fedezetet nyújthat mind a tulajdonos/üzemeltető, mind pedig a bérlők részére. „Jól megkötés” alatt azt értem, hogy a biztosítási fedezet alapját képező üzemszünet esetén is fennálló állandó költségek, valamint az esetlegesen elmaradt haszon korrekt számítás alapján kerüljenek be a megállapodásba, továbbá mind a biztosító kárviselési tartama, mind pedig a biztosított által választott kárviselési (önrész) ideje optimális mértékben legyen meghatározva.
Véleményem szerint üzemszünet-biztosítási fedezet ma már nem hagyható ki a vagyonbiztosítások nagy részéből.
A bérlők figyelmébe
Az épületbiztosítások a legtöbb esetben nem terjednek ki a bérlők vagyontárgyaira, készleteire, berendezéseire. Fontos felhívni a bérlők figyelmét – és a bérleti szerződésben nyomatékosan rögzíteni –, hogy saját, illetve az általuk bérelt eszközökre kössenek megfelelő vagyonbiztosítást. Kedvező megoldás – és a bérlők számára a biztosítási díj csökkenését eredményezheti –, ha az ingatlan biztosítását kezelő biztosítónál kötik meg a nekik szükséges vagyonbiztosítást.
Több funkció, több kockázat
Többfunkciós épületek, telephelyek biztosítási szempontból is különleges figyelmet igényelnek, mivel az egy épületen belüli igen eltérő tevékenységek megtöbbszörözhetik a károk bekövetkezésének gyakoriságát.
A közelmúltban fordult elő egy olyan káresemény, ahol egy benzinkútnál gázlefejtést végző gépjármű idézett elő komoly riadalmat, félnapos útlezárást, a környező épületek kiürítését. Budapesten is több olyan irodaházzal találkozhatunk, ahol az utcai szinten benzinkút üzemel…
Bartha Zoltán
cégvezető, 3B Kft.
2006-06-28